Démarches & formalités

Les frais de notaire sont payés par l’acheteur, sauf accord écrit avec le vendeur

26 septembre 2026 Élise-Armel Caillavet 7 min de lecture

Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire sont en principe payés par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique. Cette règle peut toutefois être aménagée si le vendeur accepte expressément d’en prendre tout ou partie en charge. Pour savoir qui paie réellement, il faut donc distinguer la règle légale, les frais liés au compromis et les modalités inscrites dans les documents de vente.

Table des matières

La règle : les frais d’acquisition sont à la charge de l’acheteur

L’article 1593 du Code civil pose le principe : les frais de l’acte de vente sont supportés par l’acquéreur. En pratique, l’acheteur verse au notaire, avant la signature définitive, une provision couvrant le prix du bien et les frais d’acquisition. Le notaire reverse ensuite les taxes aux administrations, règle les dépenses nécessaires au dossier et perçoit sa rémunération réglementée.

Le terme « frais de notaire » est courant, mais l’expression frais d’acquisition est plus précise. Une grande partie de la somme ne rémunère pas directement le notaire. Elle correspond surtout aux droits et taxes dus lors du transfert de propriété du bien.

Situation	Qui paie habituellement ?	Point à contrôler
Vente immobilière classique	L’acquéreur	Le financement prévoit-il la provision pour frais ?
Vente avec clause « acte en main »	Le vendeur, selon l’accord conclu	La clause est-elle écrite sans ambiguïté ?
Compromis sous seing privé	Pas de frais d’acte notarié spécifiques au compromis	Les conditions suspensives et les échéances sont-elles précises ?
Compromis établi chez le notaire	Souvent l’acquéreur pour les frais d’acte concernés	Le montant et le redevable sont-ils indiqués ?

Ce que recouvrent réellement les frais de notaire

La facture remise lors de l’achat rassemble plusieurs postes. Le montant total ne correspond donc pas uniquement aux honoraires du notaire. Celui-ci effectue aussi des vérifications et des formalités : il contrôle notamment l’identité des parties, l’origine de propriété, les inscriptions éventuelles et la publicité foncière.

Taxes, débours et rémunération réglementée

Les droits d’enregistrement et taxes représentent une part importante des frais. Ils sont reversés aux services fiscaux.
Les débours correspondent aux sommes avancées pour le compte de l’acquéreur. Ils servent notamment à obtenir des documents, des certificats ou des renseignements nécessaires à la vente.
Les émoluments sont la rémunération réglementée du notaire pour les actes soumis au tarif. La TVA de 20 % s’applique sur ces émoluments.
Les honoraires peuvent rémunérer certaines prestations qui ne relèvent pas du tarif réglementé. Leur montant doit être porté à la connaissance du client.

Un exemple utile : le calcul des émoluments sur 200 000 €

Pour un appartement vendu 200 000 €, les émoluments du notaire peuvent représenter 1 995,25 € HT selon le barème par tranches communiqué par Service-Public.fr. Ce montant ne correspond donc pas à l’ensemble des frais d’acquisition. Le calcul repose notamment sur 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà.

Cette méthode par tranches explique pourquoi il est difficile de résumer les frais à un pourcentage unique. Les taxes applicables, les formalités, les pièces à obtenir et les débours s’ajoutent selon les caractéristiques du dossier. Un décompte prévisionnel détaillé permet de distinguer ce qui relève de la rémunération réglementée, ce qui correspond à une avance et ce qui peut varier selon le bien.

Quand le vendeur peut-il payer les frais de notaire ?

Le vendeur peut accepter de supporter tout ou partie des frais, mais cette répartition n’est pas automatique. Elle résulte d’une négociation entre les parties et doit être formalisée dans les documents de vente. L’expression vente acte en main désigne généralement une opération dans laquelle le vendeur prend en charge les frais d’acquisition qui seraient normalement dus par l’acheteur.

L’acte en main doit être écrit noir sur blanc

Une promesse orale ou une annonce imprécise ne suffit pas. Le compromis de vente, puis l’acte authentique, doivent indiquer clairement qui acquitte les frais et selon quelles modalités. Cette mention protège les deux parties. L’acheteur connaît son besoin réel de trésorerie et le vendeur peut mesurer le coût global de la concession accordée.

Le vendeur peut consentir cet effort pour faciliter la commercialisation d’un bien, répondre à une offre ou aider un acquéreur dont l’apport est limité. Cette prise en charge ne supprime pas les taxes et les frais. Elle en transfère la charge économique au vendeur. Elle peut aussi avoir des conséquences lors d’une revente, notamment pour l’appréciation du prix et des frais réellement supportés. En cas d’enjeu fiscal, un conseil personnalisé est préférable.

Compromis chez le notaire : ce qui peut s’ajouter avant l’acte définitif

Le compromis de vente peut être signé sous seing privé, entre particuliers ou par l’intermédiaire d’une agence, ou être rédigé et signé chez le notaire. Dans les deux cas, il prépare la vente et fixe les conditions essentielles : prix, délai, financement, conditions suspensives et répartition des frais.

Lorsqu’il est établi chez le notaire, des frais d’acte peuvent être demandés pour l’avant-contrat. Ils sont généralement annoncés dans une fourchette de 150 à 300 €. Ils ne doivent pas être confondus avec les frais dus lors de la signature définitive. Faire intervenir un notaire dès le compromis permet une vérification juridique anticipée, particulièrement utile lorsque la situation du bien ou des vendeurs est complexe.

Depuis la réforme notariale entrée en vigueur le 2 février 2024, la répartition des rôles de rédaction entre l’avant-contrat et l’acte définitif a évolué. Dans tous les cas, l’acquéreur doit lire attentivement les clauses relatives aux frais, au dépôt de garantie et aux conditions suspensives avant de signer. La mention du redevable doit être suffisamment précise pour éviter une interprétation différente au moment de l’acte authentique.

Prévoir le bon budget et sécuriser la signature

Les frais d’acquisition sont réglés au moment de l’acte authentique, en même temps que le solde du prix de vente. Ils doivent donc être intégrés dès le plan de financement. Une banque peut financer le prix du bien sans inclure automatiquement ces frais. Il faut vérifier précisément la part couverte par l’apport, le prêt et les éventuels frais annexes.

Les vérifications à faire avant de s’engager

Demander au notaire une estimation des frais adaptée au prix, au type de bien et à la commune concernée.
Contrôler dans le compromis la partie désignée comme redevable des frais d’acte et des éventuels frais liés à l’avant-contrat.
Vérifier si une clause « acte en main » est prévue et ce qu’elle couvre exactement.
Prévoir séparément les frais de financement, d’assurance ou de garantie, qui ne font pas nécessairement partie des frais de notaire.
Conserver le décompte final de l’office notarial. Il sera utile pour comprendre les sommes versées et préparer une future revente.

Enfin, le choix d’un ou de deux notaires n’augmente pas le montant global des émoluments réglementés pour l’acquéreur. Si chaque partie souhaite être accompagnée par son propre notaire, les professionnels se partagent la rémunération prévue. Il est donc possible de choisir un notaire de confiance sans craindre, pour cette seule raison, une double facturation.